Нужно ли регистрировать договор аренды недвижимости на срок более года? Ночной кошмар арендатора. История вопроса.

Ксения Зыбина
Старший юрист "Селютин и партнеры"
Все мы знаем о том, что договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Об этом говорит п. 2 ст. 651 ГК РФ, действующий с 1996 года
15 лет в судебной практике доминировала позиция, признававшая незарегистрированный договор незаключенным, что приводило к многочисленным спорам о выселении арендаторов и пересмотре согласованного сторонами размера арендной платы по правилам о неосновательном обогащении.
Однако в 2011 году, после публикации Постановления Пленума ВАС РФ No 73, пятнадцатилетняя практика развернулась на 180 градусов, закрепив революционный подход о том, что незарегистрированный договор для сторон такого договора считается заключенным и создает все предусмотренные договором обязательства! Четыре года спустя законодатель воспринял изменившийся подход к вопросу последствий отсутствия регистрации договора аренды и внес в п. 3 ст. 433 ГК РФ поправку, в результате которой договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации.
Вместе с тем, признание для сторон незарегистрированного договора аренды его обязательственной силы не решает всех правовых последствий отсутствия такой регистрации, состоящих в т.ч. в лишении арендатора ряда важных правомочий, таких как преимущественное право (п. 1 ст. 621 ГК РФ) и право следования (п. 1. ст. 617 ГК РФ).
Так, в отсутствие факта регистрации договора, арендатор не может ссылаться на его сохранение при смене собственника, т.е. лишается права следования. Мотивы лишения арендатора права следования объяснимы и обусловлены тем, что требование о государственной регистрации договора установлено для создания возможности осведомления о нем третьих лиц, чьи права или интересы касаются сданного в аренду имущества. Представьте себе ситуацию, когда вы приобретаете дорогостоящую недвижимость, а через неделю к вам приходит арендатор и достает непрошедший регистрацию договор аренды сроком на 48 лет с арендной платой ниже рынка процентов так на 20-30 и отсутствием возможности выхода арендодателя (собственника) из договора.
В такой ситуации сохранение незарегистрированного договора для нового собственника давало бы неоправданный приоритет арендатору, не исполнившему требование закона о государственной регистрации договора, тем самым лишившему нового собственника возможности получения достоверных сведений из ЕГРН о наличии обременения имущества, и создало бы почву для потенциального злоупотребления правом со стороны прежнего собственника.
Однако следует помнить, что в том случае, когда будет доказано, что новый собственник знал о наличии незарегистрированного договора аренды, например, условие о наличии такого договора в отношении приобретаемого имущества включено в договоре купли-продажи, или новый собственник был поставлен в известность о данном факте иным образом, такой незарегистрированный договор будет иметь обязательственную силу и для нового собственника.
В отсутствие факта регистрации договора, арендатор также лишается предоставленного п. 1 ст. 621 ГК РФ преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок. Реализация указанного права позволяет прежнему арендатору, в случаях, когда арендодатель отказал в заключении договора на новый срок, но в течение года заключил такой договор с другим лицом, требовать перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, либо только возмещения убытков. Мотивы лишения арендатора преимущественного права аналогичны описанным выше: незарегистрированный договор не порождает тех последствий, которые могут оказать влияние на права и интересы третьих лиц, не знавших о факте заключения договора аренды и о содержании его условий.
Подводя итог сказанному, следует отметить, что в случае, когда вам, как арендатору, важно сохранение за собой преимущественного права и права следования по долгосрочному договору аренды, следует озаботиться регистрацией такого договора. В случае же если арендодатель уклоняется от регистрации договора аренды, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. Однако следует помнить, что такое требование может быть заявлено в течение 1 года с даты совершения сделки.
Отправьте заявку и получите бесплатную консультацию специалиста
и автора данной статьи

Читайте нас в своей ленте в социальных сетях. Подписывайтесь!
Другие материалы блога: